Krijg je na het einde van de huurperiode van je bedrijfsruimte een vergoeding voor veranderingen/toevoegingen die door jou zijn aangebracht?
26 april 2018
Onlangs kreeg ik een dossier voorgelegd waarin ons lid de vraag stelde of zij, als huurder van een bedrijfspand, recht had op een vergoeding van de verhuurder voor haar investeringen in dat pand. Zij exploiteerde een sportschool in het gehuurde en had daarin met toestemming van de verhuurder onder meer een kunststof vloer, een toiletruimte, een doucheruimte, een kleedruimte en een toegangstrap aan de buitenzijde aangebracht.
Het ging om een investering van duizenden euro’s. De huurovereenkomst was gesloten voor één jaar en werd, behoudens opzegging, steeds met 1 jaar verlengd. De sportschool groeide vanaf de start als kool en ons lid zag zich in haar derde huurjaar genoodzaakt om uit te zien naar een groter pand, want op de bestaande locatie kon ze niet uitbreiden. Daarom had ze tegen het einde van het 3e huurjaar de huurovereenkomst opgezegd. Haar investeringen in het pand had ze nog niet kunnen terugverdienen.
Deze vraag wordt vaker aan ons gesteld en die is niet met een simpel ja of nee te beantwoorden. Hierna geef ik aan wat voor die beantwoording in het algemeen van belang is en hoe het antwoord luidde bij ons lid. Ik sluit af met enkele belangrijke aandachtspunten/tips.
Je zou denken dat de duur van het huurcontract een belangrijk punt is voor een huurder om wel of niet in de gehuurde bedrijfsruimte te investeren, maar dat is zeker niet altijd het geval. Huurovereenkomsten van bedrijfsruimte in de zin van art 7:230a BW, zoals een kantoorruimte, een praktijkruimte, een sportschool, een magazijn en een werkplaats, worden vaak voor een relatief korte periode aangegaan, bijvoorbeeld voor 1 jaar. Vaak wordt zo’n korte looptijd gecombineerd met een regeling waarbij de huurovereenkomst automatisch met dezelfde periode wordt verlengd, tenzij huurder of verhuurder opzegt tegen het einde van de lopende huurperiode. De opzegtermijn is dan bijvoorbeeld een half jaar of 3 maanden. Partijen vinden zo’n kortlopende huurovereenkomst met automatische verlenging vaak prettig, want dat geeft ze de nodige flexibiliteit (waarbij ik de ontruimingsbeschermingsregeling van de huurder voor het gemak buiten beschouwing laat, zie daarover mijn blog 'Huurperikelen van de zzp-er: ontruimingsbescherming na einde huur, hoe zit dat?'), bijvoorbeeld in tijden dat het met de onderneming van de huurder minder gaat of als er sprake is van snelle groei van die onderneming, of als de verhuurder het pand wil verkopen of een andere bestemming daaraan wil geven.
Toch blijkt vaak dat de huurder of de verhuurder onaangenaam verrast wordt als de andere partij daadwerkelijk opzegt. Dan wordt duidelijk dat die flexibiliteit eigenlijk vooral op de achtergrond belangrijk is voor de gemoedsrust, maar een verhuurder zit er vaak helemaal niet op te wachten om op zoek te gaan naar een nieuwe huurder omdat de zittende huurder heeft opgezegd, en een huurder zit er vaak helemaal niet op te wachten om te verhuizen met zijn onderneming vanwege een opzegging door de verhuurder. En al helemaal niet als hij in het pand heeft geïnvesteerd, zonder dat hij die investeringen heeft kunnen terugverdienen en die investeringen ook nog niet zijn afgeschreven. Zulke investeringen kom je vaak tegen. Het gaat dan bijvoorbeeld om een toiletgroep, een pantry, een airco, een verwarming, een sprinklerinstallatie, een afzuigsysteem, krachtstroom, een dakraam, een lichtstraat, een vloeistofdichte vloer, een roldeur, een koelcel, een vliering met trap en goederenlift, een hekwerk, een toegangspoort, bestrating. In de meeste gevallen heeft de verhuurder schriftelijk toestemming verleend voor die veranderingen/toevoegingen, die vervolgens in opdracht en voor rekening van de huurder zijn uitgevoerd. Artikel 7:215 lid 1 BW bepaalt in dit verband: De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.
In de aanloop naar de ontruiming van het pand mogen die investeringen (onder voorwaarde) weer ongedaan worden gemaakt (art. 7:216 lid 1 BW: De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht), maar ze mogen ook in stand worden gelaten (art. 7:216 lid 2 BW: De huurder is niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen, onverminderd ………..). Het spreekt voor zich dat de huurder vaak geen belang heeft bij ongedaanmaking, omdat daaraan kosten zijn verbonden en de verwijderde zaken soms geen of weinig waarde meer voor hem hebben.
Bij in-stand-lating rijst de vraag of de huurder recht heeft op een vergoeding van de verhuurder voor die toevoegingen/verbeteringen. De wettelijke regeling van art. 7:216 lid 3 BW bepaalt hierover het volgende: De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van Boek 6 dat toestaat. Dat laatste artikel gaat over schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Die regeling biedt weinig houvast voor het krijgen van een redelijke vergoeding. Uit jurisprudentie volgt namelijk dat voor een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking sprake moet zijn van bijzondere omstandigheden, waarbij o.a. een rol speelt of de huurder contractueel gerechtigd was om de veranderingen/toevoegingen aan te brengen, of hij de kosten heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, of zijn investeringen al zijn afgeschreven en of die investeringen voor de verhuurder tot een hogere verkoopwaarde of een hogere huurwaarde hebben geleid. De enkele omstandigheid dat de verhuurder is verrijkt als gevolg van veranderingen/toevoegingen door de huurder, is onvoldoende om die verhuurder de schade van de huurder, bestaande uit de waarde van die toevoegingen, te laten vergoeden.
Artikel 216 vormt ten aanzien van bedrijfsruimte regelend recht, kortom partijen mogen daar contractueel van afwijken. Daarom moet voor de vraag of geoorloofde veranderingen/toevoegingen bij het einde van de huur door de huurder in stand mogen worden gelaten en zo ja, of die huurder dan aanspraak kan maken op een vergoeding door de verhuurder, in eerste instantie worden gekeken naar het huurcontract en de bijbehorende algemene voorwaarden. Pas daarna komt de wettelijke regeling eventueel aan bod.
Bij huur/verhuur van 230a-bedrijfsruimte wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de modelovereenkomsten en de model algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In die algemene bepalingen (model 2015) is in artikel 12.14 het volgende bepaald:
Huurder is verplicht veranderingen en toevoegingen voor het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de daardoor ontstane schade te herstellen, tenzij verhuurder hem van deze verplichting ontslaat,
en in artikel 12.15:
Huurder doet afstand van alle rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.
Die regelingen wijken af van de wettelijke regeling van artikel 216, immers in het ROZ-model is de huurder in beginsel verplícht tot ongedaanmaking en heeft hij in beginsel géén recht op een vergoeding. Die afwijking is juridisch dus geoorloofd.
In de casus genoemd in de inleiding was in het huurcontract de volgende bepaling opgenomen:
De door huurder aangebrachte voorzieningen/bouwkundige elementen in het gehuurde behoeven bij einde huur niet door huurder te worden verwijderd en blijven derhalve in goed functionerende staat behoudens normale slijtage om niet in het gehuurde achter. Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat een aantal voorzieningen door huurder wel en om niet meegenomen mogen worden bij einde huur. Het gaat hier met name om voorzieningen, die niet aard- en nagelvast verbonden zijn aan het gehuurde (onder de term aard- en nagelvast wordt hier verstaan de manier waarop roerende goederen aan een onroerend goed zijn verbonden. De verbinding is dan van zodanige aard dat deze goederen niet zonder beschadiging of verbreking, hetzij van de goederen zelf, hetzij van het deel van het onroerend goed waaraan zij zijn verbonden, kunnen worden losgemaakt). Huurder is verplicht voornoemde zaken gedurende de contractperiode in goede staat te doen onderhouden.
Die bepaling komt er op neer dat de huurder alle veranderingen/toevoegingen die hij bij het einde van de huur niet wil of mag verwijderen, voor de verhuurder gratis achterlaat. Voor onze huurder gold dat voor álle voorzieningen die zij in en aan het pand had aangebracht. We hadden al gezien dat art. 216 lid 3 regelend recht behelst, dus voormelde bepaling is toegestaan. Of die bepaling mogelijk toch naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en daardoor buiten toepassing moet blijven (art. 6:248 lid 2 BW), is een vraag waarop ik in het kader van deze bijdrage niet in ga. Een rechter zal dat echter niet snel aannemen.
Huurder was het mij eens dat voormelde bepaling bij de totstandkoming van het huurcontract eigenlijk onvoldoende was doordacht. Zij wist immers al aan het begin dat ze bepaalde waardeverhogende investeringen zou gaan plegen, terwijl het huurcontract in het slechtste geval al na één jaar beëindigd zou kunnen worden. Die investeringen kreeg de verhuurder nu na drie jaar gratis in de schoot geworpen en dat voelde voor de huurder als onredelijk. Wat zij bij het aangaan van de huur niet had voorzien, was dat ze maar zo kort in het pand zou blijven en die investeringen dus niet volledig zou kunnen terugverdienen.
Uiteindelijk deed de verhuurder om hem moverende redenen alsnog een aanbod aan ons lid als vergoeding voor die investeringen. Hij gaf daarbij uitdrukkelijk aan dat hij dat onverplicht deed. Dat bedrag verzachtte de financiële pijn van ons lid behoorlijk. Het besef dat ze bij het sluiten van het huurcontract beter had moeten opletten en beter had moeten onderhandelen verdween daardoor echter niet.
Een huurder die wil of moet investeren in een bedrijfspand, dient vooraf goed af te wegen of, en zo ja welke, investeringen financieel verantwoord zijn. De looptijd van het huurcontract is daarbij van belang, alsmede of de investeringen bij het einde van de huur ongedaan moeten worden gemaakt, dan wel of ze in stand kunnen blijven en verhuurder bereid is een vergoeding daarvoor te betalen.
In het kader van de totstandkoming van het huurcontract kan daarover worden onderhandeld. Dat betekent ook dat in het huurcontract, of in een latere aanvulling daarop (ook wel addendum genoemd) al een concrete vergoeding kan worden afgesproken voor veranderingen/toevoegingen waarvan de huurder geen belang heeft om ze bij het einde van de huur ongedaan te maken en de verhuurder heeft ingestemd dat ze bij einde huur in stand worden gelaten. Ik kan mij voorstellen dat partijen bijvoorbeeld afspreken dat de verhuurder 50 % (bij huurbeëindiging binnen 5 jaar) of 25% (bij huurbeëindiging na 5 jaar) van de kosten vergoedt die de huurder voor die veranderingen/toevoegingen heeft gemaakt. Dan weten beide partijen op voorhand precies waar ze aan toe zijn c.q. welk financieel risico ze lopen.
Een andere optie is natuurlijk dat de huurder de gewenste of noodzakelijke voorzieningen aan het pand door de verhuurder en op diens kosten laat aanbrengen, als voorwaarde om te gaan huren. Dat lukt natuurlijk alleen maar wanneer je als huurder een stevige onderhandelingspositie hebt. Die constructie leidt mogelijk tot een hogere huurprijs, maar daarmee vermijdt de huurder het risico dat zijn investeringen in het huurpand bij beëindiging van de huur verdampen.
Marcel van der Zande
Jurist