1 februari 2018
In boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek (BW) zijn 2 wettelijke regelingen opgenomen voor de huur van bedrijfsruimte. In de regeling van artikel 290 wordt bedrijfsruimte expliciet genoemd, in de regeling van artikel 230a niet. Die laatste regeling is eigenlijk een soort vangnetregeling voor alle gebouwde onroerende zaken die géén woonruimte zijn en géén bedrijfsruimte in de zin van art. 290. In de praktijk hebben veel zzp'ers die bedrijfsruimte huren te maken met die vangnetregeling.
Om te weten welke bedrijfsruimten daaronder vallen, moeten we dus eerst weten welke bedrijfsruimten onder het bereik van art. 290 vallen. In lid 2 van dat artikel staat:
‘Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
Een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.’
Onder de categorie sub a vallen bijvoorbeeld ook een bakkerszaak, een slagerij, een stomerij, een schoenmakerij en een apotheek.
Voor alle andere bedrijfsruimten moeten we dus kijken naar art. 230a. Daarbij moet je denken aan een kantoorruimte, een werkplaats, een atelier, een behandelruimte (zoals een schoonheidssalon annex zonnestudio), een leslokaal, een oefenruimte (zoals een fitnesscentrum), een productieruimte, een testruimte, een garagebox, een loods, een opslagruimte, een magazijn.
Waarom is het belangrijk om te weten welke wettelijke regeling van toepassing is; een huurovereenkomst is toch gewoon een contractuele afspraak waarvoor geldt dat partijen zelf mogen weten hoe ze die invullen? Nou, dat laatste gaat bij huur niet altijd op. Van sommige wettelijke huurbepalingen, bijvoorbeeld over de looptijd en de huurbeëindiging, mag je contractueel niet zo maar afwijken. Heb je dat toch gedaan, dan zal een rechter in geval van geschil de wettelijke bepaling toepassen en de afwijkende contractuele bepaling negeren. En dat leidt soms tot onaangename verrassingen.
Het vervolg van deze bijdrage heeft uitdrukkelijk géén betrekking op 290-bedrijfsruimte, maar uitsluitend op 230a-bedrijfsruimte. In de praktijk is het trouwens niet steeds direct duidelijk welk wettelijk regime van toepassing is en ik krijg soms huurcontracten ter beoordeling die evident zijn afgestemd op het verkeerde regime. Als u daarover twijfelt, win dan zo nodig advies in bij onze juridische afdeling.
Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW
Art. 230a regelt niets over de looptijd van de huurovereenkomst of over opzegging en opzeggingstermijnen. Partijen zijn grotendeels vrij om dat naar eigen inzicht te regelen. Als je een tijdelijke huurovereenkomst sluit van bijvoorbeeld drie jaar, zonder dat er iets wordt afgesproken over opzegging en verlenging, eindigt die huurovereenkomst gewoon van rechtswege na het verstrijken van die periode (art. 7:228 lid 1 BW). Maar als het gaat om een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 230a, betekent dat nog niet dat de huurder op die einddatum het gehuurde moet hebben verlaten (zie hierna).
Huurovereenkomsten in de zin van art. 230a worden vaak gesloten voor een relatief korte periode van bijvoorbeeld één jaar, waarbij zowel verhuurder als huurder de huurovereenkomst kunnen opzeggen tegen het einde van dat jaar, met inachtneming van een opzegtermijn van bijvoorbeeld twee maanden. Bij gebreke van tijdige opzegging vindt dan verlenging van de huur plaats, wederom met een jaar, of voor onbepaalde tijd. De opzegmogelijkheid blijft bij verlenging meestal ongewijzigd. Zo’n regeling biedt partijen enerzijds de nodige flexibiliteit, anderzijds brengt die voor hen een stuk onzekerheid met zich mee. Dat laatste realiseren huurders zich niet altijd. Regelmatig kloppen leden aan bij onze juridische afdeling, omdat ze onaangenaam zijn verrast doordat de verhuurder de huur heeft opgezegd. Vraag is dan meestal of dat juridisch door de beugel kan. Zeker als de verhuurder vóór de formele opzeggingsbrief geen signalen heeft afgegeven te willen beëindigen en huurder had gerekend op automatische huurverlenging, komt een huuropzegging op een relatief korte termijn vaak uiterst ongelegen. Iedereen begrijpt dat aan een verhuizing van een onderneming meer vast zit dan het verplaatsen van spullen van A naar B.
Soms vloeit de opzegging uitsluitend voort uit de wens van de verhuurder om een huurverhoging door te voeren, zonder dat het eigenlijke doel is om de huurder er uit te krijgen. Als de verhuurder meent dat de markthuurwaarde hoger ligt dan de huur die wordt betaald, kan hij besluiten tot huuropzegging. Hij beoogt dan eigenlijk om met dezelfde huurder een nieuwe huurovereenkomst te sluiten tegen een hogere huurprijs. Juridisch gezien is daar niets mis mee, ondanks dat veel huurders zo’n opzegging als een oneigenlijk pressiemiddel ervaren.
Als de verhuurder weer de vrije beschikking wil krijgen over het gehuurde, kortom als hij wil dat de huurder er daadwerkelijk uit gaat, ligt het anders. Ter illustratie heb ik hierna een recent advies aan een lid opgenomen, gebaseerd op de regeling in artikel 230a. Zijn verhuurder had de huur van een gedeelte van een oude fabriekshal, bestemd voor het geven van indoor klimtrainingen, na 4 jaar opgezegd met een aangetekende brief. De afgesproken opzegtermijn van 3 maanden had verhuurder keurig in acht genomen, maar in de brief werd met geen woord gerept over ontruiming van de hal. Ons lid was in de veronderstelling dat hij door die opzegging alle klimconstructies die hij in de hal had opgericht op een termijn van 3 maanden moest afbreken (vanuit de gedachte dat hij de hal leeg en ontruimd zou moeten opleveren), terwijl hij al bijna voor die hele periode was volgeboekt. Hij vreesde dat hij alle trainingen moest gaan annuleren en dus veel inkomsten zou mislopen. Reden voor verhuurder om de huur te beëindigen waren klachten van omwonenden over parkeeroverlast. Die klachten waren ook eerder aan ons lid geuit en hij wilde dat probleem oplossen door een stuk braakliggende grond naast de fabriekshal, eigendom van verhuurder, er bij te huren en als parkeerruimte in gebruik te nemen. De verhuurder hield echter om onduidelijke redenen steeds de boot af.
Mijn advies aan huurder van begin oktober 2017 luidde als volgt:
‘De huuropzegging per 31 december 2017 is op zich in overeenstemming met het huurcontract. Daarin ontbreekt echter een aanzegging van een datum waartegen het gehuurde ook feitelijk door u moet worden ontruimd. Zonder die ontruimingsaanzegging heeft de opzegging voor de verhuurder vermoedelijk niet het gewenste effect, namelijk dat hij per 1 januari 2018 weer de volle en vrije beschikking krijgt over het gehuurde (tenzij u natuurlijk zelf besluit op 31 december 2017 het gehuurde leeg en ontruimd, onder afgifte van alle sleutels, aan de verhuurder op te leveren, of u reeds expliciet hebt ingestemd met de huurbeëindiging per 31 december 2017; zo'n instemming kom ik in mijn dossier niet tegen). Eén en ander vloeit voort uit art. 7:230a lid 1 BW. Vaak wordt die ontruimingsdatum meteen in de opzeggingsbrief meegenomen en is die ontruimingsdatum gelijk aan de datum waarop de huur eindigt, maar hier is dat dus niet het geval. Zolang als die ontruimingsdatum niet is aangezegd (en dat kan dus op z'n vroegst per 31 december 2017), kunt u in het gehuurde blijven c.q. kan de verhuurder u niet rechtmatig daaruit verwijderen (ondanks dat de huurovereenkomst dus per 31 december 2017 eindigt). Sterker nog, vanaf de aangezegde ontruimingsdatum gaat een termijn van twee maanden lopen waarbinnen de verhuurder niet tot ontruiming mag overgaan. In die periode kunt u zich eventueel tot de kantonrechter wenden om verlenging van de ontruimingstermijn te vragen. De achtergrond van die wettelijke regeling laat ik hier verder buiten beschouwing, maar het komt er op neer dat de verhuurder op z'n vroegst per 1 maart 2018 aanspraak zou kunnen maken op teruggaaf van het gehuurde (maar nogmaals: zolang als er geen ontruimingsdatum is aangezegd, gaat ook de 'wachttermijn' van twee maanden niet lopen). Wellicht ten overvloede: zolang als u het gehuurde na 31 december 2017 in gebruik houdt, bent u ook een vergoeding voor dat gebruik aan de verhuurder verschuldigd. Die vergoeding is meestal gelijk aan het eerdere huurbedrag, maar omdat de huurovereenkomst juridisch gezien al is geëindigd, heet die gebruiksvergoeding formeel geen huur’.
Verlenging van de ontruimingstermijn kan plaatsvinden voor maximaal één jaar na de einddatum van de huurovereenkomst. In voormelde casus zou de kantonrechter dus maximaal tot 31 december 2018 die ontruimingstermijn kunnen verlengen. Zo’n verlenging kan daarna nog twee keer geschieden, steeds voor maximaal één jaar. Bij de beoordeling van een verzoek om verlenging moet de kantonrechter een belangenafweging maken: de belangen van de huurder moeten door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Zolang als de rechter nog niet heeft beslist op het verzoek mag de verhuurder niet tot ontruiming over gaan (ook al zou de aangezegde ontruimingsdatum inmiddels zijn verstreken).
Stel de verhuurder zou ons lid alsnog schriftelijk de ontruiming aanzeggen tegen 1 april 2018. Vóór 1 juni 2018 kan hij dan een verlengingsverzoek indienen bij de kantonrechter. Dat zou hij ook moeten doen, als hij ná 1juni 2018 nog verder wil met zijn bedrijf op die locatie. Hij maakt dan naar verwachting een goede kans dat de belangenafweging in zijn voordeel uitvalt. In elk geval wint hij met zo’n procedure tijd, ook voor het vinden van alternatieve bedrijfshuisvesting. Dat staat los van het feit dat de huurovereenkomst al is geëindigd en dat ons lid er op kortere of langere termijn hoe dan ook uit moet.
Zonder ontruimingsaanzegging heeft een huuropzegging door de verhuurder praktisch weinig gevolgen voor een huurder van 230a-bedrijfsruimte. Na ontvangst van een ontruimingsaanzegging moet de huurder zich tijdig tot de rechter wenden, als hij ook na de aangezegde ontruimingsdatum in het gehuurde wil blijven. Een huurder kan die ontruiming maximaal 3 jaar ontlopen.
Marcel van der Zande
Jurist