28 augustus 2018
Huur en bruikleen van een bedrijfsruimte zijn niet altijd een gelukkige combinatie. Je leest er meer over in dit nieuwe blog van onze jurist Marcel van der Zande.
In onze juridische adviespraktijk komt het nog wel eens voor dat zzp-leden die bedrijfsruimte huren, daarnaast ook nog gratis ruimte van de verhuurder in gebruik hebben, hetzij alleen hetzij samen met andere huurders. Je kunt hierbij denken aan parkeerruimte, opslagruimte, archiefruimte en wachtruimte.
Soms was dat eerder een stuk braakliggende grond, soms betreft het ruimten die de verhuurder eerder gebruikte als rommelhok, voorraadruimte, ketelruimte, et cetera. En soms gaat het om ruimten die hij verhuurde maar waarvan de huur inmiddels is geëindigd en die de verhuurder in aanloop naar een verbouwing, renovatie, sloop of verkoop, (nog) niet of niet meer wil verhuren.
Voor een zittende huurder heeft zo’n ruimte vaak veel praktisch nut en die neemt die ruimte dan in gebruik als ware die onderdeel van de huurovereenkomst. Meestal gebeurt dat met toestemming van de verhuurder, maar soms doet een huurder dat op eigen initiatief en gedoogt de verhuurder dat vervolgens.
Als de verhuurder op enig moment het gebruik daarvan wil beëindigen, gelijktijdig met of los van de gehuurde ruimte, dan leidt dat nog wel eens tot problemen. Sommige huurders hebben hun bedrijfsvoering namelijk wel op het gebruik van die gratis ruimte ingericht en een goed alternatief is ter plekke meestal niet voorhanden.
Bij ons wordt dan de vraag neergelegd of de verhuurder dat gebruik eigenlijk wel mág beëindigen en zo ja, op welke termijn en onder welke voorwaarden. Hoe moeten we daar juridisch tegen aan kijken en welke tips levert dat op?
Als er sprake is van feitelijke ingebruikneming van bedrijfsruimte door de huurder en het (tijdelijk) gedogen daarvan door de eigenaar/verhuurder, dan ligt aan dat gebruik geen overeenkomst tussen partijen ten grondslag. Zo’n situatie ontstaat meestal spontaan, bijvoorbeeld doordat wegens werkzaamheden de gehuurde ruimte niet of minder toegankelijk is en er tijdelijk geïmproviseerd moet worden.
Een praktijkvoorbeeld: door aanleg van nieuwe riolering is de bestaande (gehuurde) parkeerplaats bij het (gehuurde) kantoor opgebroken en parkeren de huurder en zijn bezoek de auto op een stuk van de berm van het perceel, waarop verwijderde stukken asfalt zijn gestort. De verhuurder heeft weliswaar andere tijdelijke parkeerplekken geregeld, maar die liggen een stuk verder van het kantoor.
Als de eigenaar/verhuurder de ruimte die de huurder in gebruik heeft genomen weer terugvordert, speelt juridisch eigenlijk alleen maar de vraag of die terugvordering mogelijk onrechtmatig is. De gebruiker trekt dan vaak aan het kortste eind, want de eigenaar mag in beginsel gewoon vrij en volledig beschikken over zijn eigendom en kan die op elk gewenst moment van een gebruiker opeisen (zie art. 5:1 en 5:2 BW).
Maar let op: als de gebruiker weigert de zaak aan de eigenaar terug te geven, dan mag die eigenaar niet eigenhandig tot ontruiming daarvan overgaan (hij mag dus geen eigenrichting toepassen); hij moet beschikken over een ontruimingsvonnis van de rechter en zo nodig een gerechtsdeurwaarder inschakelen (art. 555 e.v. Rv.).
Ingebruikneming op basis van een bruikleenovereenkomst (art. 7A: 1777-1790 BW)
a. Definitie
Bruikleen is de overeenkomst waarbij de ene partij (uitlener) aan de andere partij (bruiklener, lener, gebruiker) een zaak om niet (gratis) in gebruik geeft, onder voorwaarde dat de ontvanger de zaak na het gebruik of na een bepaalde tijd terug zal geven (art.7A:1777 BW). Om zo’n overeenkomst te laten ontstaan moet de wil van partijen er dus op gericht zijn dat de één aan de ander een gratis gebruiksrecht verstrekt en dat die ander zo’n gratis gebruiksrecht verkrijgt. Bruikleen kan betrekking hebben op roerende en (gebouwde en ongebouwde) onroerende zaken. Daaronder valt dus ook bedrijfsruimte. Bij bedrijfsruimte zal overhandiging van de zaak meestal feitelijk worden gerealiseerd door overhandiging van een sleutel, een toegangspas of een toegangscode, tenminste als het gaat om een afgesloten ruimte.
b. Mondeling of schriftelijk
Een bruikleenovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden aangegaan. In de praktijk betreft het vaak mondelinge overeenkomsten. Daarin ligt meestal ook het (bewijs)probleem: de ene keer wordt ontkend dat partijen beoogden een bruikleenovereenkomst te sluiten en wordt gesteld dat er slechts een feitelijke gebruikssituatie is ontstaan, de andere keer wordt niet ontkend dat er een bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen, maar verschillen partijen van mening over de looptijd en/of de voorwaarden.
Vooral als die looptijd afwijkt van de looptijd van de huurovereenkomst kan dat tot problemen leiden. Als je van het ene op het andere moment je geleende archiefruimte moet teruggeven, terwijl de huur van je kantoor- of praktijkruimte gewoon doorloopt, kan zomaar een problematische situatie ontstaan.
c. Vordering tot teruggave door uitlener
Wanneer kan de uitlener dan teruggave van de zaak vorderen? Hierbij moeten de volgende situaties worden onderscheiden:
Als er sprake is van bruikleen voor bepaalde tijd, kan de zaak worden teruggevorderd zodra die termijn is verstreken. Als er sprake is van bruikleen voor een bepaald doel, zodra de zaak tot het beoogde gebruik heeft gediend of heeft kunnen dienen. In deze situaties kan de uitlener zich tot de rechter wenden, indien hij de zaak om dringende en onverwachts opkomende redenen tussentijds zelf nodig heeft, dus als hij de geleende zaak voortijdig terug wil krijgen.
Als er sprake is van bruikleen voor onbepaalde tijd, dan kan de uitlener steeds teruggave eisen. Hij zal daarbij wel redelijkheid en billijkheid in acht moeten nemen, bijvoorbeeld door een reële opzegtermijn te hanteren. Het laat zich raden dat een huurder/bruiklener meestal stelt dat de looptijd van de bruikleenovereenkomst gelijk is aan die van de huurovereenkomst, waardoor ze gelijktijdig tot een einde komen, en dat een verhuurder/uitlener meestal stelt dat er sprake is van bruikleen voor een bepaald doel of voor onbepaalde tijd, waardoor ze op verschillende momenten tot een einde kunnen komen. En dan wordt het dus vaak een bewijskwestie, waarbij partijen in de meeste gevallen niet kunnen terugvallen op een schriftelijk document. Omdat zulke geschillen ook hun weerslag hebben op de huurrelatie van partijen en omdat bruikleen toch vaak wordt gezien als een gunst van de uitlener, wil een huurder/bruiklener daarvoor meestal niet naar de rechter stappen en trekt hij uiteindelijk dus aan het kortste eind.
1. Schriftelijk vastleggen + boeteclausule
Het is altijd verstandig om een bruikleenovereenkomst schriftelijk vast te leggen, zodat er geen discussie bestaat dát er sprake is van een juridisch bindende afspraak, dus niet slechts van een feitelijke gedoogsituatie, en zekerheid bestaat over de looptijd en de beëindiging van het gratis gebruik. Je kunt er zelfs aan denken om een boeteclausule op te nemen voor het geval de uitlener verzuimt de overgang van de bruikleenovereenkomst op een nieuwe eigenaar af te spreken bij verkoop van het pand/perceel.
Een huurovereenkomst gaat in die situatie automatisch over op de nieuwe eigenaar (art. 7:226 BW), maar dat geldt niet voor een bruikleenovereenkomst. Overgang daarvan moet uitdrukkelijk worden afgesproken (art. 6:159 BW), anders is de nieuwe eigenaar er niet aan gebonden en eindigt het gratis gebruik. Het laat zich trouwens raden dat zo’n nieuwe eigenaar meestal geen bruikleenovereenkomsten wil overnemen, want daaraan verdient hij niets en dat belemmert hem alleen maar in het vrije gebruik van zijn eigendom.
2. Omzetten in huur
Als het belang bij de geleende ruimte of plek groot is, is het verstandig om die erbij te gaan huren, zodat de looptijd en de voorwaarden gelijk zijn aan die van de gehuurde ruimte/plek. Dat kan natuurlijk alleen als de uitlener/verhuurder daartoe bereid is. Je gaat dan ook een hogere huur betalen. In dat geval kun je, afhankelijk van de toepasselijke wettelijke huurbepalingen, voor die ruimte ook aanspraak krijgen op de ontruimingsbeschermingsregeling van art. 7:230a BW. Je bent verder veilig bij overdracht van het pand/perceel aan een nieuwe eigenaar. Als er sprake is van bruikleen door meerdere huurders is omzetting naar huur in de meeste gevallen niet mogelijk.
3. Alternatieve ruimte
Het spreekt voor zich dat ook moet worden gekeken naar alternatieve ruimte op een andere locatie, bijvoorbeeld bij een commerciële verhuurder van archief- en opslagboxen. Daarvoor moet natuurlijk wel betaald worden en die ruimte is per definitie ongunstiger gelegen dan de geleende ruimte. Soms lukt het om op de huurlocatie een gedeelte van een andere huurder onder te huren, waardoor alles toch dicht bij elkaar kan worden gehouden. Onder(ver)huren mag in de meeste gevallen alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. In elk geval zou het niet zo moeten zijn dat een huurder/bruiklener in de problemen komt, doordat een einde komt aan het gratis gebruik van een ruimte/plek. Dat neemt niet weg dat ook voor de beëindiging van een bruikleenovereenkomst regels gelden en dat soms de gang naar de rechter nodig is om nakoming van die regels af te dwingen. Bruikleen is immers niet alleen een gunst, maar ook een recht.
Marcel van der Zande
Jurist